Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymas yra privalomas, siekiant užtikrinti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise tenkančių namo bendrojo naudojimo objektų (namo bendrųjų konstrukcijų, bendrosios inžinerinės įrangos, bendrojo naudojimo patalpų) priežiūrą, remontą ir išsaugojimą. Būstas gali būti valdomas trimis būdais: steigiama bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, o jei nepadaryta nei viena, nei kita, savivaldybė privalo skirti administratorių. Nemažai įsteigusių bendriją arba sudarę jungtinės veiklos sutartį, sudaro sutartį su įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija.

Vadovaudamosi Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 42 punktu, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalimi savivaldybės atlieka butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo  naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, viešąją priežiūrą ir kontrolę. Atkreipiame dėmesį, kad Bendrijų įstatymas reglamentuoja ir garažų bendrijų  veiklą.

Jonavos rajono savivaldybės administracijos turto skyrius (toliau – Vykdytojas), atsižvelgdamas į Lietuvos Respublikos daugiabučių namų administravimą reglamentuojančių teisės aktų nuostatas, vykdo šią prievolę pagal 2018 m. kovo 29 d. Jonavos rajono savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1TS-70 patvirtintas Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių (toliau – Valdytojas) veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės taisykles.

Taisyklių 5 punktas apibrėžia, jog daugiabučio namo butų ir kitų patalpų Valdytojų priežiūrą ir kontrolę sudaro kompleksinis planinis Valdytojų veiklos patikrinimas pagal priežiūros ir kontrolės Vykdytojo sudarytą grafiką ir neplaninis Valdytojų veiklos patikrinimas pagal patalpų savininkų skundų ir pranešimų turinį.

Į planuojamų patikrinimų grafiką Valdytojai įrašomi:

• atsitiktinės atrankos būdu pasirenkant iš kiekvienos grupės administruojamų daugiabučių namų Valdytojus;
• ankstesnio Valdytojo veiklos patikrinimo metu nustatyti reikalavimai trūkumams pašalinti neįvykdyti;
• praėjusiais arba einamasiais kalendoriniais metais gauta butų ir kitų patalpų savininkų, viešojo administravimo subjektų ar kitų asmenų skundų, pretenzijų, pranešimų dėl Valdytojo netinkamai atliekamų funkcijų.

Registruotu laišku Valdytojas yra informuojamas apie numatomą patikrinimą ir nurodoma data, iki kada reikia pateikti išvardintus dokumentus. Tikrinimo metu tikrinama:

1. Valdytojo paskyrimo ar išrinkimo atitiktis nustatytiems teisės aktų reikalavimams – tikrinami Valdytojo paskyrimo ar išrinkimo dokumentai, nustatytos kadencijos laikymasis (pagal patalpų savininkų susirinkimų protokolus, jungtinės veiklos sutartį, Juridinių asmenų registro, Nekilnojamojo turto registro duomenis);
2. patalpų savininkų, bendrijos narių apskaitos tvarkymas – ar yra patalpų savininkų, bendrijos narių sąrašai; jų atitiktis nustatytiems reikalavimams;
3. daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymas ir tvarkymas, jo atitiktis teisės aktų reikalavimams – ar aprašas sudarytas, ar jo forma, turinys atitinka teisės aktų reikalavimus;
4. daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus planavimas ir lėšų kaupimo organizavimas – ar rengiami ir nustatyta tvarka patalpų savininkams teikiami ilgalaikiai ir metiniai atnaujinimo planai, pasiūlymai dėl lėšų kaupimo namui atnaujinti, ar sukauptos lėšos laikomos atskiroje sąskaitoje (tikrinama kaupiamųjų lėšų namui atnaujinti sąskaitos sutartis ir išrašai) ir ar lėšos naudojamos pagal paskirtį;
5. namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų ir atnaujinimo darbų pirkimų organizavimas – ar pirkimai organizuojami ir vykdomi teisės aktų nustatyta tvarka (ar vykdomi darbai pagrindžiami rangos darbų ar paslaugų pirkimo sutartimis ir atliktų darbų priėmimo-perdavimo aktais, ūkio būdu atliktų darbų priėmimo aktais ir atitinkamais mokestiniais dokumentais, ar atitinkamais atvejais vadovaujamasi parengtomis namo paslaugų ir atnaujinimo darbų pirkimo taisyklėmis (tais atvejais, kai teisės aktai reikalauja turėti pirkimo taisykles);
6. informacijos patalpų savininkams teikimas pagal teisės aktų reikalavimus – ar laikomasi nustatytų reikalavimų dėl informacijos teikimo patalpų savininkams ir skelbimo apie savo veiklą (interneto svetainėje, el. paštu, skelbimų lentoje ir kitais būdais), ar gauta skundų, jei gauta, nurodomas skaičius;
7. metinės veiklos ataskaitos rengimas ir jos pateikimas patalpų savininkams – ar rengiamos metinės veiklos ataskaitos, ar nustatytais terminais ir tvarka jos teikiamos patalpų savininkams, ar jų turinys atitinka teisės aktų ar patalpų savininkų sprendimu nustatytus reikalavimus;
8. patalpų savininkų susirinkimų ir balsavimo raštu organizavimas – ar šaukiami teisės aktų nustatytais atvejais ar patalpų savininkų prašymu patalpų savininkų susirinkimai, ar esant reikalui organizuojamas balsavimas raštu, ar yra skundų dėl patalpų savininkų sprendimų priėmimo organizavimo;
9. dokumentų ir duomenų pateikimas viešam registrui – ar administravimo, ar jungtinės veiklos sutarties sudarymo faktas registruotas VĮ „Registrų centras“ Nekilnojamojo turto registre, ar Bendrijos įsteigimo faktas registruotas VĮ „Registrų centras“ Juridinių asmenų registre ir Nekilnojamojo turto registre; ar įstatymų nustatytais atvejais ir terminais Juridinių asmenų registre perregistruojami juridinio asmens (bendrijos) įstatai, pateikiami kiti nustatyti duomenys apie Valdytoją;
10. kiti prašomi pateikti Valdytojo sudaromi dokumentai.

Atlikus patikrinimą, surašomas Valdytojo veiklos patikrinimo aktas. Jei nustatomi trūkumai,  nurodomas ne trumpesnis kaip 10 darbo dienų terminas jiems pašalinti. Vienas akto egzempliorius įteikiamas Valdytojui, kitas lieka Vykdytojui. Jeigu patikrinimas atliekamas pagal skundą, akto kopija pateikiama ir pareiškėjui.

Teisės aktuose nustatytų daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administravimo (valdymo) pareigų neatlikimas ar netinkamas atlikimas Valdytojui užtraukia įspėjimą arba baudą (Administracinių nusižengimų kodekso 349 str.). To paties kodekso 505 str. numato administracinę atsakomybę dėl kliudymo įstatymų įgaliotiems pareigūnams įgyvendinti jų veiklą reglamentuojančiuose įstatymuose jiems nustatytas teises ar atlikti jiems pavestas pareigas, šių pareigūnų teisėtų nurodymų ir reikalavimų, taip pat valstybės pareigūnų ar kolegialių institucijų sprendimų (nutarimų) nevykdymo ar netinkamo vykdymo (nepateikimas pareigūnams informacijos, duomenų ar dokumentų arba klaidingų ar tikrovės neatitinkančių informacijos ar duomenų pateikimas, atsisakymas paaiškinti ar suteikti duomenis, dokumentų nuslėpimas, vengimas atvykti ir duoti paaiškinimus ir kt.).

Deja, bet dar nemažai butų savininkų galvoja, kad „butas mano, o laiptinė, stogas, inžineriniai tinklai – ne mano, kadangi ne mano, tai ir neprivalau tų patalpų prižiūrėti, remontuoti“. Tai klaidingas požiūris, nes neprižiūrimi objektai sensta, genda, gali pakenkti ne tik namui, butams, bet ir žmonių sveikatai. Buvo situacijų, kai neprižiūrimi objektai sužalojo mažamečius vaikus (užkrito neprižiūrima siena). Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 dalis nustato, kad buto ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.

Jonavos rajono savivaldybėje veikia 43 daugiabučių gyvenamųjų namų bendrijos, sudaryta 81 jungtinės veiklos sutartis, likusius 330 rajono daugiabučius administruoja UAB „Jonavos paslaugos“, nes butų savininkai neišreiškė noro jų valdyti patys. Kokį daugiabučio bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą pasirinkti, sprendžia patys savininkai visuotiniame susirinkime. Jeigu jų namui nepasiteisina pasirinktas valdymas, visuotinis susirinkimas gali jį pakeisti.

2018 m. po atliktų patikrinimų surašyti 23 valdytojų veiklos patikrinimo aktai: 15 bendrijos pirmininko, 6 jungtinės veiklos sutartimi įgalioto asmens, 1 garažų bendrijos pirmininko, 1 administratoriaus. Dažnai patikrinus valdytojo veiklą surašytu aktu skiriamas terminas trūkumams pašalinti ir atliekamas pakartotinis patikrinimas.

Aktyviausios daugiabučių namų bendruomenės steigia bendrijas. Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrija (toliau –  DGNSB) – pagal Lietuvos Respublikos  Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą (toliau – Bendrijų įstatymas)  – tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams, arba tenkinti kitus bendruosius poreikius. Aukščiausias bendrijos valdymo organas yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas, kuris priima jo kompetencijai priskiriamus klausimus. Todėl labai svarbus bendrijos narių aktyvumas, dalyvavimas visuotiniuose susirinkimuose, balsavimas priimant sprendimus. Dažna problema bendrijose – savininkų pasyvumas, todėl paraginkite vieni kitus dalyvauti susirinkimuose, pakvieskite kaimyną, priminkite vieni kitiems, nes vien tik skelbimų lentoje pakabinto pranešimo neužtenka.

Bendrijos pirmininkas – juridinio asmens vadovas – vykdo visuotinio susirinkimo priimtus sprendimus, todėl renkant pirmininką būtina atsižvelgti ne tik į jo asmenines savybes (organizuotumą, sugebėjimą planuoti, vykdyti bei kontroliuoti), bet ir į tai, kad tas žmogus turėtų įmonės valdymo pagrindus (finansų,  mokesčių, darbo teisės, derybų meno ir pan.). Išrinkus žmogų, neturintį organizacinio darbo patirties, gali pablogėti bendrijos valdymas, namo bendrojo naudojimo objektų būklė, lėšų surinkimas bei panaudojimas. Bendrijų steigimą, valdymą, veiklą reglamentuojantis  įstatymas patvirtintas 1995 m., tad bendrijų pirmininkai tikrai turi žinoti ir vadovautis šiuo teisės aktu.

Bendrijų įstatyme nustatyta, kad bendrijos vidaus kontrolę atlieka sudaryta revizijos komisija arba išrenkamas revizorius (Bendrijų įstatymo 9 str. 4 d., 18 str.). Bendrijoje esant daugiau kaip šimtui bendrijos narių, turi būti sudaroma butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų ginčų nagrinėjimo komisija arba skiriamas ginčus nagrinėjantis asmuo, kitos bendrijos tai sprendžia savo pasirinkimu (Bendrijų įstatymo 9 str. 5 d.). Taigi bendrijos nariai turi daug galių ir įrankių rūpintis savo turtu. Patiems bendrijos nariams turi rūpėti, kaip naudojamos jų sukauptos lėšos, kaip prižiūrimi inžineriniai tinklai, pamatai, stogai ir kiti bendrojo naudojimo objektai. Problemų sudaro tai, kad butų savininkai nesinaudoja savo galiomis, nesigilina, kas parašyta įstatyme.

Atlikus patikrinimus, bendrijose nustatyti pagrindiniai pažeidimai: bendrijų pirmininkai nesivadovauja teisės aktais, nustatyta tvarka neperrenkami valdymo organai (pasibaigus pirmininko kadencijai), nepatvirtinti ilgalaikiai ir metiniai bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir remonto planai, kaupiamosios lėšos laikomos atsiskaitomoje, o ne atskiroje kaupiamųjų lėšų sąskaitoje. Iki 2013-07-01 turėjo būti pakeisti ir JAR užregistruoti naujos redakcijos bendrijų įstatai – neatliktos jų keitimo procedūros. Daugelyje bendrijų visuotiniai susirinkimai nekviečiami pasibaigus finansiniams metams, pirmininkai neatsiskaito bendrijai – nepateikia praėjusių metų veiklos, finansinių ataskaitų, nepateikia pajamų ir išlaidų sąmatos. Ne visi laikosi susirinkimų šaukimo tvarkos: apie susirinkimą savininkams turi būti pranešta prieš 14 dienų, jeigu į darbotvarkę įtraukti valdymo organų rinkimai, bendrijos įstatų keitimas, metinės pajamų ir išlaidų sąmatos svarstymas, bendrijos likvidavimo klausimas, apie susirinkimą turi būti pranešta raštu.  Neteisingai skaičiuojami balsai (todėl priimti sprendimai būna neteisėti): kiekvienas bendrijos narys turi vieną balsą, o bendrasavininkiams atstovauja vienas iš jų. Praktiškai visose bendrijose nėra pirkimų organizavimo tvarkos – paslaugų ir darbų pirkimo organizavimas patikėtas vienam pirmininkui.

Patikrinus garažų bendrijos veiklą, nustatyta ypač daug trūkumų: nesivadovaujama teisės aktais, nustatyta tvarka neperrenkami valdymo organai, nepakeisti įstatai, nepatvirtinti ilgalaikiai ir metiniai bendrojo naudojimo objektų priežiūros planai, metinės veiklos, finansinės ataskaitos, pajamų ir išlaidų sąmatos, bendrijos narių sąrašas sudarytas netiksliai, nesvarstyti ir visuotiniame susirinkime nepatvirtinti įmokų tarifai.

Neblogai tvarkosi bendrijos Sodų g. 1, „Liepa 100“ (A. Kulviečio g. 13A, Jonava). Daug trūkumų nustatyta bendrijose Kosmonautų g. 2A ir 2B, „Lakštingala“ (Žemaitės g. 14),  „Tvenkinys“ (Žemaitės g. 16), Bendrijoje Nr. 17 (Chemikų g. 88, 90), „Užuovėja“ (A. Kulviečio g. 20), Kosmonautų g. 5, Chemikų g. 19, garažų bendrijoje „Draugystė“. Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo (valdymo) pareigų neatlikimo ar netinkamo atlikimo bendrijų Prezidento g. 19A, Kosmonautų g. 2A ir 2B, „Užuovėja“, Bendrija Nr. 17 (Chemikų g. 88, 90) pirmininkams pagal Administracinių nusižengimų kodeksą skirti įspėjimai, Kosmonautų g. 2A ir 2B – piniginė bauda.

Paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas yra jungtinės veiklos sutartis. Tai labai panašu į bendriją, pagrindinis skirtumas tik tas, kad nereikia steigti juridinio asmens. Tai  šiek tiek palengvina situaciją. Savininkai, pasirašydami jungtinės veiklos sutartį, visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Šio valdymo būdo pagrindinė rizika yra ta, kad vieno žmogaus vardu yra atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus – taigi čia gali kilti nesklandumų. Tačiau atkreipiame dėmesį, kad banke turi būti atidaroma ne fizinio asmens, bet depozitinė sąskaita. Jungtinės veiklos sutartį naudingiausia sudaryti nedideliuose namuose (iki 10 butų), turinčiuose mažesnes finansines galimybes, kuriuose savininkai gerai vieni kitus pažįsta ir pasitiki, bendrojo naudojimo objektų yra nedaug. Jungtinės veiklos sutarties pagrindu veikiančiam įgaliotiniui tenka panašios prievolės ir atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui. Atlikus patikrinimus ir surašius aktus, nustatyti pagrindiniai trūkumai labai panašūs kaip ir bendrijose: nesivadovaujama teisės aktais, periodiškai nekviečiami susirinkimai, kuriuose turi būti pateikiama savininkams praėjusių metų ataskaita, tvirtinami bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo ilgalaikiai planai, pajamų ir išlaidų sąmata, kaupiamosios mėnesinės įmokos dydis. Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo (valdymo) pareigų neatlikimo ar netinkamo atlikimo vienam jungtine veiklos sutartimi įgaliotam asmeniui (S. G. Ilgūno g. 16) pagal Administracinių nusižengimų kodeksą skirtas įspėjimas.

Bendrijos pirmininko ar jungtine veiklos sutartimi įgaliotojo pareigų ir atsakomybių sąrašas yra ilgas, todėl pasiryžus eiti  šias pareigas būtina objektyviai įsivertinti. Dar daug atsiranda tokių pirmininkų ar įgaliotinių, kurie pirmą kartą išgirsta apie teisės aktus, reglamentuojančius daugiabučių valdymą, priekaištaujančių esą „anksčiau to nereikėjo“, „man lengviau su kastuvu dirbti, negu popierius rašyti“. Tačiau yra atsakingų, kurie konsultuojasi, teiraujasi, kaip teisingai atlikti procedūras.

Vadovaujantis Civilinio kodekso 4.84 straipsniu, jeigu butų ir kitų patalpų savininkai  nepasirūpino tiesioginiu jo valdymu (neįsteigė bendrijos, nepasirašė jungtinės veiklos sutarties), Vyriausybės patvirtinta tvarka savivaldybė skiria bendrojo naudojimo objektų administratorių. Savininkai patys priima sprendimą dėl administratoriaus pasirinkimo. Informaciją apie administratorių atranką savivaldybė skelbia interneto svetainėje. Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, paskirto Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka, veiklą reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų patvirtinimo“. Jonavos savivaldybėje administruojanti įmonė yra UAB „Jonavos paslaugos“. Atlikus administratoriaus patikrinimą ir nustačius trūkumų, nustatyta, kad savininkai nesirenka į visuotinius susirinkimus, nepatvirtinti svarbiausi dokumentai, todėl jie raginami aktyviau dalyvauti visuotiniuose susirinkimuose, domėtis, kokia veikla vykdoma, kokie darbai atliekami name, kokie dokumentai su jais derinami, kaip naudojamos sukauptos lėšos.  Patalpų savininkai gali išsirinkti atstovą, kuris jiems atstovautų santykiuose su administratoriumi: stebėtojo teisėmis dalyvautų perkant namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbus ir kitas paslaugas, priimant atliktus darbus; dalyvautų atliekant namo technines apžiūras, tikrinant matavimo prietaisų rodmenis.

Butų ir kitų patalpų savininkai yra pagrindinė grandis valdant bendrąją nuosavybę. Jie yra paslaugų gavėjai, jiems numatytos pareigos išlaikyti namus, apmokėti išlaidas. Jų sąmoningumas, aktyvumas, savo teisių žinojimas yra labai svarbus, todėl raginame kuo daugiau domėtis ir dalyvauti valdant bendrojo naudojimo objektus.

Pastaruoju metu daugiabučių administravimas politinėje darbotvarkėje užima svarbią vietą: vyksta diskusijos bei pasitarimai, kaip pagerinti bendrosios dalinės nuosavybės valdymą ir priežiūrą, Aplinkos ministerija rudenį planuoja atnaujinti teisės aktus, reglamentuojančius daugiabučių namų administravimą, tęs diskusijų organizavimą daugiabučių namų administravimo klausimais, taip pat numatoma organizuoti mokymus administratoriams ir savivaldybių atsakingiems specialistams.

Turto skyriaus inf.