Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nusprendė, kad nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutarties sąlygos, pagal kurias paslaugos gavėjas privalo sumokėti atlygį net tuo atveju, kai tarpininkas realiai nesuteikė paslaugų, pažeidžia vartotojo teises ir yra nesąžiningos.

Byloje nagrinėtas ginčas kilo tarp nekilnojamojo turto agentūros – UAB „LNT“ (ieškovės) ir žemės sklypų savininkės (atsakovės), kuri atsisakė mokėti agentūrai komisinį atlygį, nes žemės sklypus pardavė savarankiškai. Agentūra tvirtino, kad turtą be agentūros tarpininkavimo pardavusi atsakovė pažeidė sutartį, todėl privalo atsiskaityti. Atsakovė tvirtino, kad agentūra neveikė aktyviai, žemės sklypų pirkėjo nesurado, o sutarties sąlygos buvo painios, su ja derintos formaliai, todėl prašė teismo kai kurias sutarties sąlygas pripažinti negaliojančiomis.

Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nekilnojamojo turto agentūros reikalavimą tenkino – priteisė jai iš atsakovės atlyginimą ir delspinigius. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas priėmė priešingą sprendimą – nekilnojamojo turto agentūros reikalavimą priteisti jai iš atsakovės atlyginimą ir delspinigius atmetė, o atsakovės reikalavimą tenkino – jos ginčytas sutarties sąlygas pripažino negaliojančiomis.

Kasacinis teismas pabrėžė, kad šalių sudaryta paslaugų teikimo sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus. Sutarties tikslas buvo surasti žemės sklypų pirkėją, pasirašyti su juo avansinę sutartį ir parduoti šį turtą. Tačiau ieškovė neįrodė, kad būtų aktyviai ieškojusi pirkėjų ar atlikusi konkrečius veiksmus atsakovės naudai, kad būtų patyrusi išlaidų. Ieškovė atsakovės žemės sklypų pirkėjo nesurado, avansinės sutarties su pirkėju nesudarė, žemės sklypai buvo parduoti be ieškovės pagalbos, todėl atlyginimas pagal sutartį ieškovei nepriklauso.

Kasacinis teismas taip pat konstatavo, kad paslaugų sutarties sąlygos buvo painios ir dviprasmiškos, o pati sutartis – parengta iš anksto, be individualaus šalių aptarimo. Šalys buvo sutarusios, kad atsakovė ir pati savarankiškai ieškos žemės sklypų pirkėjo, o tai neatitiko realaus sutarties teksto. Kasacinis teismas pripažino, kad agentūros parengtos standartinės sutarties sąlygos (dėl komisinių mokėjimo, informacijos nesuteikimo klientui, atsakomybės disbalanso tarp šalių ir kt.) nesąžiningos. Atsakovė negalėjo numatyti, kad turės mokėti ieškovei atlyginimą net ir tuo atveju, jei turtą pati parduos be agentūros pagalbos. Tokia sutarties sąlyga pažeidė šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą ir suklaidino atsakovę kaip vartotoją. Sutartimi atsakovei buvo nustatyta gana griežta atsakomybė už prievolės atsiskaityti pagal sutartį nevykdymą, o pačiai sutartį parengusiai ieškovei atsakomybė už prievolių pagal sutartį nevykdymą nenustatyta. Atsakovės ginčijamomis sutarties sąlygomis buvo pažeista šalių teisių ir pareigų pusiausvyra vartotojos nenaudai.

Išnagrinėtoje byloje kasacinis teismas taip pat priėmė atskirąją nutartį, kuria nusprendė informuoti Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą apie galimus vartotojų teisių pažeidimus, ieškovei UAB „LNT“ sudarant su vartotojais standartines sutartis dėl nekilnojamojo turto agento paslaugų teikimo.

2025 m. birželio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-107-781/2025 (aktyvi nuoroda). Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė ir neskundžiama.

Vieša teismų sprendimų paieška.

Šio pranešimo tikslas – informuoti visuomenę apie kasacinio teismo nagrinėjamas bylas ir jose sprendžiamus teisės aiškinimo ir taikymo klausimus. Tai nėra oficialus Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutarties tekstas. Pranešimas neatspindi visos nutartyje išdėstytos teisinės argumentacijos, juo negali būti remiamasi kaip bylų nagrinėjimo teisės šaltiniu.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo inf.