2025 m. būsto rinka užbaigė aukščiausiame taške nuo 2021 m. Būsto kainos jau auga šiek tiek greičiau už gyventojų pajamas, bet atotrūkis nėra toks didelis, kad reikšmingai ribotų įperkamumą. Pasiūlos vis dar pakanka, tačiau įtampos ženklų – daugėja.

Komentuoja Daumantas Skinkys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento Makroprudencinės analizės skyriaus vyriausiasis ekonomistas

2025 m. būsto rinkos aktyvumas buvo didžiausias nuo 2021 m., bet paklausa stabilizuojasi. 2025 m. registruota 20 proc. daugiau būsto pardavimo sandorių nei 2024 m., o jų skaičius viršijo ilgalaikę tendenciją. Palyginti su 2021 m., kai sandorių visoje Lietuvoje daugėjo tolygiai, 2025 m. augimo tempu Lietuvoje išsiskyrė Vilniaus miestas (žr. 1 pav.). Prie to prisidėjo demografiniai veiksniai – 2020–2025 m. gyventojų skaičius Lietuvoje padidėjo iki 2,9 mln., o iš 80 tūkst. gyventojų prieaugio 55 tūkst. teko sostinei. Vilnius šiuo metu sudaro 29 proc. Lietuvos būsto sandorių rinkos (Kaunas ir Klaipėda –  atitinkamai 12 ir 7 %). 2026 m. rinkos aktyvumą teigiamai veiks II pensijų pakopos ir Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimai. Kita vertus, „atšokimui“ po 2023-2024 m. rinkos sulėtėjimo jau įvykus, paklausa turėtų būti stabilesnė (žr. 1 pav.).

Būstą savo reikmėms gyventojai vis dažniau perka su paskola. Vertinant sandorių skaičių, 2025 m. pabaigoje pirmojo būsto pirkėjai Lietuvoje sudarė 64 proc. viso būsto sandorių srauto (žr. 2 pav.). Kitą dalį būsto nusipirko gyventojai investicijai (27 %), taip pat įmonės (6 %) ir gyventojai nerezidentai (3 %). Būsto įsigijimų savo reikmėms dalis per dešimtmetį reikšmingai nepasikeitė – tokie sandoriai sudaro apie du trečdalius visos rinkos. Kita vertus, būstas, ypač didmiesčiuose, tapo pakankamai brangus, jog jį būtų galima įsigyti be paskolos. Ši tendencija ypač ryški Vilniuje – čia savo poreikiams su paskola įsigytų būstų dalis nuosekliai didėja ir jau siekia 70 proc. (2015 m. sudarė 45 %¹).

Metinis būsto kainų² augimas viršijo 10 proc. ir buvo dvigubai spartesnis nei 2025 m. pradžioje. LB PSBKI, VDA ir Ober-Haus būsto kainų indeksai 2025 m. pabaigoje didėjo 11 proc. metiniu tempu (2025 m. sausį – apie 5 %, žr. 3 pav.). Iki 2026 m. pavasario galima tikėtis viršijančio 10 proc. būsto kainų augimo tempo, tačiau sparčiau už darbo užmokestį (8 % per metus³) pradėjusios kilti kainos ilgainiui gali pradėti riboti rinkos aktyvumą. Kaip rodo istoriniai duomenys, būsto kainos glaudžiai siejasi su darbo užmokesčio pokyčiais (žr. 4 pav.). Nors būsto pardavimo kainų trumpalaikiai svyravimai yra didesni nei darbo užmokesčio, tačiau ilguoju laikotarpiu jų tendencijos suartėja⁴.

Būsto įperkamumas tebėra gana geras, bet, nevertinant kredito sąlygų, tikėtina, kad pasiekė piką. Skolinimosi kaina stabilizavosi⁵, tad būsto įperkamumą artimiausiu metu labiausiai veiks gyventojų uždarbio ir būsto kainų pokyčiai. Atsiradęs atotrūkis tarp algų ir kainų augimo šiuo metu nėra pakankamai didelis, kad reikšmingai ir staiga apribotų galimybes įsigyti būstą: 2025 m. trečiąjį ketvirtį būsto kainų ir metinių grynųjų pajamų santykis padidėjo iki 6, bet tebėra mažesnis už 2015–2025 m. vidurkį (6,5)⁶. Apskritai, per dešimtmetį įperkamumas Lietuvoje reikšmingai nepasikeitė. Lietuva tebėra tarp trečdalio Europos Sąjungos šalių, kuriose būsto kainų ir metinių pajamų santykis tebėra gana geras (pvz., Portugalijoje ar Liuksemburge šis santykis siekia apie 10).

Pasiūlos vis dar pakanka, tačiau laisvo būsto fondas pradeda trauktis. Remiantis UAB „Inreal“ duomenimis, būsto pasiūla Lietuvos didmiesčių pirminėje rinkoje 2025 m. gruodžio mėn. siekė 7,5 tūkst. būstų⁷ (žr. 5 pav.). Nors būsto fondas pirminėje rinkoje tebėra didelis, mėnesiniai pokyčiai jau atskleidžia mažėjimo tendenciją. Pirmuosius įtampos ženklus iliustruoja ir mažėjanti pastatyto būsto dalis Vilniaus pirminėje rinkoje – 60 proc. skelbimuose siūlomo būsto statybos dar nėra baigtos (žr. 6 pav.). Be to, statybos tempai Vilniuje, kur būsto paklausa yra didžiausia, tebėra vangūs – per pastaruosius metus pradėtos 5 tūkst. būstų statybos, o rezervacijų skaičius siekė 6 tūkst.

¹ Vertinant sandorių skaičių.

² Remiantis Valstybės duomenų agentūros (VDA), Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksu (LB PSBKI) ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober-Haus) būsto kainų indeksu.

³ Lietuvos banko makroekonominė darbo užmokesčio augimo prognozė 2026 m. – 9 proc.

⁴ 2015–2025 m., palyginti su darbo užmokesčio pokyčiais, būsto kainų metinio augimo tempo standartinis nuokrypis buvo dvigubai didesnis (atitinkamai 3 ir 6 %), bet vidutiniai augimo tempai buvo beveik lygūs (atitinkamai 10 ir 9 %).

⁵ Naujų būsto paskolų palūkanų normoms nusistovėjus ties 3,7 proc. lygiu.

⁶ Vilniuje siekia 7,2 (2015–2025 m. vidurkis – 7,5).

⁷ Vilniuje jau rezervuota apie penktadalis, o Kaune ir Klaipėdoje – apie 40–50 proc. siūlomų įsigyti būstų (iš viso apie 2 tūkst.).

Lietuvos banko inf.